در حالت کلی، زمین های کشاورزی در ایران به عنوان یکی از دارایی‌های اصلی و مهم در اقتصاد کشور تلقی می‌شوند. این دارایی‌ها در اقتصاد کشور تاثیر مهمی دارند و نقش زیادی در تأمین مواد غذایی مردم و استقلال کشور ایفا می‌کنند. به علاوه، کشاورزی در ساختار اشتغال کشور نیز نقش بزرگی دارد زیرا ۱۴.۵ درصد از اشتغال کشور را به خود اختصاص داده است.
جمعیت جهان با سرعت بی‌سابقه‌ای رشد می‌کند و سطح زمین‌های کشاورزی همچنان در حال کاهش است، امنیت غذایی و آب یک نگرانی حیاتی است. برای تغذیه این جمعیت در حال رشد، مزارع باید بهره وری و کارایی خود را به میزان قابل توجهی افزایش دهند. کمبود روزافزون زمین‌های کشاورزی و عدم همبستگی آن با سایر طبقات دارایی، آن را به ابزاری استثنایی جهت تنوع بخشی برای هر سبد سرمایه گذاری تبدیل می‌کند. این امر مؤسسات را به افزایش چشمگیر سرمایه گذاری در زمین های کشاورزی طی 30 سال گذشته سوق داده است.
با این حال، رشد زمین‌های کشاورزی در ایران ممکن است به تغییرات مختلفی در طول زمان دچار شده باشد. این تغییرات ممکن است به عواملی مانند شرایط آب و هوایی، سیاست‌های دولتی، تکنولوژی‌های کشاورزی جدید، تغییرات در تقاضا برای محصولات کشاورزی و سایر عوامل مرتبط بازگردد.
سرمایه گذاری در املاک کشاورزی می‌تواند گزینه‌ی معقولی باشد، اما باید عوامل مختلفی را در نظر گرفت.
در ادامه تعدادی از عواملی که در سرمایه گذاری املاک کشاورزی مهم هستند را بررسی خواهیم کرد:
- مطالعه بازار: نیاز است که بازار املاک کشاورزی در منطقه مورد نظر را دقیقاً بررسی کنید. تغییرات در قیمت‌ها و تقاضا برای محصولات کشاورزی در طول زمان می‌توانند تأثیر زیادی بر سودآوری سرمایه گذاری شما داشته باشند.
- تحقیق و بررسی: قبل از سرمایه گذاری، باید امکانات ملک (از جمله آب، خاک و تجهیزات) و شرایط اقلیمی را مورد بررسی قرار داد و نیز بررسی کرد که آیا ملک به تأسیسات زراعی مثل آبیاری قطره‌ای دسترسی دارد یا خیر. همچنین باید مطالعه دقیقی در مورد بازارها، انتخاب محصولات کشاورزی مناسب، تجهیزات مورد نیاز، و برنامه زمان بندی کاشت، داشت و برداشت محصولات در دستور کار خود قرارداد.
- مدیریت مهارت‌ها و تجربه: داشتن دانش و تجربه کافی در زمینه کشاورزی برای مدیریت مزرعه یا زمین‌های کشاورزی بسیار مهم است. در صورت عدم تجربه کافی، استخدام متخصصان کشاورزی پیشنهاد می‌گردد.
- منطقه جغرافیایی: انتخاب منطقه با توجه به نوع محصول کشاورزی مورد کاشت، مهم است. هر منطقه خاصی ممکن است برای محصولات خاصی مناسب باشد. موقعیت جغرافیایی به معنای فاصله تا بازارها، دسترسی به جاده‌ها و نقل و انتقالات و همچنین شرایط اقلیمی می‌باشد. زمین‌هایی که در نزدیکی بازارهای مصرفی قرار دارند و دسترسی به خدمات اساسی را دارند معمولاً برای سرمایه‌گذاری جذاب‌تر هستند.
- شرایط اقلیمی: شرایط آب و هوایی منطقه نیز تأثیر زیادی بر انتخاب محصولات کشاورزی دارد. برخی مناطق مناسب برای کشت محصولات خاصی هستند در حالی که در مناطق دیگر، ممکن است مشکلاتی مثل خشکسالی یا باران زیاد وجود داشته باشد.
- نوع خاک و کیفیت خاک: نوع خاک و کیفیت آن بر عملکرد کشاورزی تأثیر زیادی دارد. قبل از سرمایه‌گذاری، باید خاک زمین را تحلیل کرده و اطلاعاتی در مورد pH، میزان عناصر غذایی، و ترکیب خاک بدست آورد.
- منابع آبی: دسترسی به منابع آبی اساسی برای کشاورزی موفقیت‌آمیز، ضروری است. باید دسترسی زمین به آب کافی را بررسی نمود؛ همچنین، از نظر ایمنی و حقوقی، باید مشکلات مربوط به حقوق آبیاری را مدیریت کرد.
- ریسک‌ها: در سرمایه گذاری در کشاورزی ریسک‌هایی مثل بحران هواشناسی، بیماری‌های گیاهان، نوسانات قیمت و وابستگی به شرایط آب و هوایی وجود دارد. از این رو، باید برای مدیریت ریسک‌ها آمادگی لازم را داشت.
- مشاوره: دریافت مشاوره از کشاورزان حرفه‌ای یا متخصصان زمین‌شناسی و کشاورزی و مشاورین املاک می‌تواند در انتخاب و مدیریت زمین‌های کشاورزی کمک کند.
- مسئله زمان: سرمایه گذاری در کشاورزی معمولاً نیاز به صبر و سرمایه قابل توجه دارد. معمولاً محصولات کشاورزی برای رسیدن به بلوغ و سودآوری حداکثری خود نیاز به زمان دارند.
زمین کشاورزی بیش از 30 سال است که از اکثر گروه های اصلی دارایی، از جمله املاک تجاری، بهتر عمل کرده است. بازده زمین‌های کشاورزی از لحاظ تاریخی با دارایی‌های معمولی مانند سهام، اوراق قرضه، املاک و مستغلات و شاخص‌های کلی بازارهمبستگی ندارد و به سرمایه‌گذاران تنوع مطلوبی ارائه می‌دهد. زمین های کشاورزی طی چند دهه گذشته بازده مطلق قوی را نشان داده اند. از سال 1992 تا 2022 به طور متوسط 11٪ بازده کل سالانه (درآمد + افزایش قیمت) داشته است.
در اغلب سال های بازه فوق نرخ تورم در مناطق مورد مطالعه حداکثر ۳٪ بوده است.
همانطور که در مقاله پیشین گفته شد کشاورزی احیا کننده به عملیات کشاورزی اشاره دارد که از روش‌ها و مدل‌های پایدار و محیط زیستی در فرآیند کشاورزی استفاده می‌کند. این نوع کشاورزی تاکید بر حفظ و بهبود ارزش‌های زیست‌محیطی، حفظ خاک و منابع آب، کاهش آلودگی محیط‌زیست ودر عین حال استفاده بهینه از منابع طبیعی و افزایش بهره وری را دارد. کشاورزی احیا کننده معمولاً به صورت سیستمیک و تدریجی اجرا می‌شود و از روش‌هایی مانند کاشت گیاهان پوششی، کاشت کمپوست، کشت ارگانیک، کاشت گیاهان بومی و اجرای تناوب‌های محصولی استفاده می‌کند. در حالیکه سرمایه‌گذاری در املاک کشاورزی با رویکرد احیا کننده می‌تواند تأثیرات مثبت زیادی به همراه داشته باشد؛ سیاست‌ها و اقدامات کشاورزی احیا کننده معمولاً منجر به بهبود وضعیت محیط زیست می‌شوند. این اقدامات می‌توانند باعث پایداری خاک، حفظ منابع آبی، کاهش آلودگی هوا و آب، و حفظ تنوع زیستی شوند. این عوامل می‌توانند ارزش املاک کشاورزی را افزایش دهند.
سرمایه‌گذاری در زمین‌های کشاورزی نیاز به مطالعه دقیق، برنامه ریزی هدفمند و مدیریت ریسک دارد؛ که با بهره‌گیری مناسب از این عوامل می‌توانیم منفعت حاصل از این سرمایه گذاری را افزایش دهیم. این نوع سرمایه گذاری به زمان قابل ملاحظه ای نیاز دارد تا به سودآوری مطلوب برسد. به همین دلیل، بهتر است با متخصصان حوزه کشاورزی مشورت نماییم.
